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“金九银十”反弹 不改深圳楼市稳定大趋势
2019-12-02 17:59:00      

卢·李实·鱼枷专栏

过去,“金九”的房地产市场在主要城市表现平平。根据克里的统计,9月份全国29个重点城市新房成交量较上月分别下降了2%和6%。其中,一线城市新房成交量较上月分别下降19%和4%。与此同时,安居克最近发布的“9月份全国住房指数报告(Septer NatIONAL Housing Index Report)”也显示,目前房地产市场的热点在内地的三、四线城市,而一线城市“房价稳中有降”,居民的住房搜索热下降了3.6%。

对深圳来说,这可能是一个例外。8月18日,在“九金十银”的市场带动下,国家“领先示范区”规划顺利实施。深圳房地产市场告别了6月以来的低点,开始呈现反弹趋势。深圳未来将弥补教育和医疗的不足,这有利于房地产市场的重估和市场预期。

“试点示范区”计划出台一个月后,各项配套政策相继实施。例如,已经制定了教育和医疗保健中“补充短板”的详细目标。广东省全力支持深圳建设试点示范区。房地产市场也开始升温——诸葛的搜索数据显示,今年第38周(9月16日至22日),深圳售出759套新房,较上周增长48.2%,较去年增长88%。整个9月份,深圳共售出532,200套新房,比8月份增长149%,为今年最高水平。

对于开发商来说,面对融资紧张、新订单价格有限的局面,在“九金十银”市场有望好转的情况下,加快订单的推售是最好的政策。在需求方面,深圳9月份售出了35万平方米的新房,比上个月增长8%,比上年增长46%。然而,由于需求方购买力有限,交易主要集中在沙井、光明、龙岗、平山等外围低价地区(平均价格在3万至4万元之间)。与此同时,在“禁止炒房”的框架下,监管是严格的。新的贷款定价机制(贷款市场报价,LPR)将于10月出台,市场预计房地产市场将有针对性地加息。简而言之,新的国内市场仅从9月份的低点略有反弹。

9月份,深圳几栋新进建筑的劣化率基本在20%-40%之间,部分建筑开业时通过中介出售。因此,大规模供应与同等数量的需求并不匹配。9月底,深圳新房存量达到443万平方米,同比增长69%。此外,建设以科技创新、可持续发展、宜居城市建设和抑制房地产市场过度繁荣为重点的领先示范区也是关键。因此,房地产市场监管的长效机制将首先在深圳实施。在未来一段时间内,新的国内市场将反弹至弱势地位,但它永远不会飙升,仅限于受人口增长和基础设施及配套设施改善驱动的反弹。

随着去杠杆化和去泡沫化的进展,过去支撑深圳房地产市场的增加杠杆的需求,以及金融、互联网、房地产等行业繁荣带动的高收入需求,将永远不会回来。目前,深圳对新房的需求两极分化十分明显。首先,对高档公寓的需求表现在能够承受南山、福田等地区80,000-100,000元的换房需求,以及少量的投资需求。例如,国庆期间,一些香港居民去深圳买房,而南山对高档公寓的需求很大。

然而,高价市场变得越来越小,对新房的需求主要是迫切的。例如,周边单价在3万到4万元之间的新房子非常受欢迎,比如对公寓的需求突然增加。近年来,总价约200万英镑的公寓项目销售良好,占新房供应量的40%。在去杠杆化和虚拟市场(金融、房地产、互联网)降温之后,再加上实体经济的衰退,目前所需的收入无法达到高房价,而是转向了总价格可控的公寓项目。深圳9月份进入市场的13个项目中,有5个是公寓项目。

国庆期间,据安居克统计,深圳新项目发电量同比增长11%,总价格控制在300-400万元。新周边公寓和价格较低的公寓的电力供应更多。在二手房市场,9月份房价大幅上涨。首先,上市量上升。目前,房价上涨正在放缓,融资有限。2015年至2017年房地产市场繁荣引发的投资需求相继投放市场。在第一个示范区的有利条件下,60%的房屋目前涨价,40%的房屋涨价不到5%,25%的房屋涨价5%-10%。

由于地点和价格的广泛选择,许多业主已持有该房产两年多(税费降低),加上市场预期的改善,二手房交易在9月份出现反弹。截至9月29日,深圳9月份共有6,817套二手房出售,比上个月(31天)全年增长2.1%,比上个月同期增长37.7%,全年将出售7,000多套。笔者认为,在购买力有限的条件下,再加上新房、公寓等产品的竞争,二手房价格的反弹难以维持,仍有30%的住房供应降低了上市价格。10月份,交易预计将保持在7000套冷热分水岭之上,保持相对热度。总体而言,国庆期间深圳房地产市场相对稳定。良好的规划并没有转化为炒作,而是为长期机制建设创造了良好的环境。

(作者是广东省住房政策研究中心首席研究员)

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